由 Wolfgang 
前言：舊瓶裝新酒？一場遲來的城市進化論
城市更新：不只是口號，更是掘金的鏟子？
嘿，各位看官，最近「城市更新」這個詞，是不是像廣場舞大媽的音響一樣，震得你耳朵都嗡嗡作響？沒錯，它又來了！但這次，可不是換湯不換藥的炒冷飯。中央都發話了，這回玩真的！
想想也是，咱們的城市啊，就像上了年紀的老人，年輕時瘋狂擴張，現在渾身都是毛病：交通擁堵、房屋老舊、基礎設施落後…再不來個徹底的「體檢+手術」，遲早要癱瘓。
所以，城市更新，絕不是簡單地刷刷外牆、種種花草。它是一場由內而外的深刻變革，是要重塑城市的功能、提升居民的生活品質，甚至還要傳承歷史文化！說白了，就是要讓城市這台老爺車，換上最新的引擎，加滿高級汽油，重新跑起來！
但是，問題來了。這麼大的工程，錢從哪裡來？誰來操盤？又會影響到哪些人的利益？這背後，隱藏著巨大的商機，也潛藏著無數的風險。有人說，城市更新是政府的「面子工程」，也有人說，這是開發商的「掘金遊戲」。到底誰說的對？讓我們一起來扒一扒這場大戲的內幕！
中央吹響號角：從「速度」到「品質」的華麗轉身
習近平的城市哲學：宜居、韌性、智慧，缺一不可？
這次中央城市工作會議，可謂是給未來的城市發展定下了基調。總書記習近平親自掛帥，可見重視程度非同一般。他的城市哲學，簡單來說，就是三個關鍵詞：宜居、韌性、智慧。這可不是隨便說說的，每一個詞背後，都代表著沉甸甸的任務。
「宜居」，就是要讓老百姓住得舒心、活得自在。別再搞那些華而不實的「形象工程」了，多關注一下老百姓的柴米油鹽，解決好住房、交通、醫療、教育等問題，這才是王道！
「韌性」，就是要讓城市能夠經受住各種風險的考驗。地震、洪水、疫情…誰也不知道明天會發生什麼。所以，要加強基礎設施建設，完善應急預案，讓城市在危機面前能夠「扛得住」！
「智慧」，就是要讓城市變得更加聰明。運用大數據、物聯網、人工智能等新技術，提升城市的管理效率和服務水平。別再讓老百姓跑斷腿、排長隊了，讓他們在手機上就能辦成事，這才是真正的「智慧城市」！
城镇化下半場：告別「大拆大建」，擁抱「精雕細琢」？
過去幾十年，中國的城镇化進程就像一輛高速行駛的列車，一路狂奔，但也留下了不少問題。現在，這輛列車要減速了，要從「速度優先」轉向「質量優先」。
這意味著，告別「大拆大建」的時代，我們要開始「精雕細琢」了。別再一味地追求規模擴張了，多關注一下城市的內涵發展，提升城市的文化底蘊和品味。要像繡花一樣，一針一線地把城市建設得更加精緻、更加美麗！
天風證券就一針見血地指出，現在城镇化率已經不低了，再搞大規模擴張，意義不大。接下來，城市發展的重點，是要從「擴容為主」轉向「提質為主」。這是一個重要的轉變，也是一個必然的趨勢。
房地產新模式：政府「托底」下的「去庫存」大作戰？
房地產，一直是中國經濟的「壓艙石」。但現在，這塊「壓艙石」有點不穩了。房價下跌、銷售低迷、房企暴雷…各種問題層出不窮。
這次中央城市工作會議，也對房地產提出了新的要求。會議明確提出，要構建房地產發展新模式，穩步推進城中村和危舊房改造。這意味著，政府要出手「托底」了！
具體怎麼托？一方面，要加快「去庫存」，把那些賣不出去的房子消化掉。另一方面，要「擴融資」，給房企提供更多的資金支持，讓他們能夠渡過難關。
中國銀河證券認為，這釋放出了「去庫存」與「擴融資」雙向發力的政策預期。也就是說，政府要一手抓「需求側」，一手抓「供給側」，雙管齊下，穩住房地產市場。
不過，這種「托底」並不是無底線的。會議也強調，要堅持「房住不炒」的定位，遏制房價過快上漲。所以，未來房地產市場的發展，將更加健康、更加理性。
城市發展三部曲：從控制到狂奔，再到精耕細作
1960年代：勒緊褲腰帶，城市人口大緊縮？
說起中國的城市發展史，那真是一部跌宕起伏的史詩。在1960年代，可不是現在這般光景，那時候的關鍵詞是「控制」！
你想啊，建國初期，大搞工業化建設，農村人口嘩啦啦地往城裡湧，結果城市資源一下子就捉襟見肘了。用現在的話說，就是出現了「過度城市化」現象。
當時的領導們一看，這不行啊！城市都快撐爆了！於是，就出台了一系列政策，嚴格控制城市人口，還把一些人給「精簡」回農村。結果，城市人口一下子就減少了幾千萬，城市化率也大幅下降。
所以說，那時候的城市發展，就像勒緊褲腰帶過日子，一切都要以穩定為主。
1978年：改革開放的春風，吹漲了城市化的氣球？
時間來到1978年，改革開放的春風吹遍了神州大地，中國的城市發展也迎來了歷史性的轉折。
這一年，鄧小平同志一句「讓一部分人先富起來」，徹底解放了生產力。農村人可以進城打工了，外國資本也可以進來投資了，城市一下子就活了起來。
城市建設也開始大幹快上，高樓大廈拔地而起，道路橋樑四通八達。城市化率也像坐了火箭一樣，一路飆升，從17.92%一路漲到55.75%！
可以說，改革開放的春風，不僅吹富了中國，也吹漲了城市化的氣球！
2015年：告別「野蠻生長」，邁向「質量時代」？
經過幾十年的高速發展，中國的城市化取得了舉世矚目的成就。但是，也暴露出不少問題，比如：環境污染、交通擁堵、貧富差距等等。這些問題，就像城市肌體上的毒瘤，嚴重影響了城市的可持續發展。
在這種背景下，2015年召開的中央城市工作會議，就顯得尤為重要。這次會議，明確提出要告別「野蠻生長」的模式，邁向「質量時代」。
會議強調，要以「創新、協調、綠色、開放、共享」的新發展理念為統領，構建新型城市治理框架。說白了，就是要讓城市發展更加注重質量、更加注重可持續性、更加注重以人為本。
這標誌著，中國的城市化道路，從規模驅動向質量驅動的歷史性轉型，為全球超大型經濟體的城市治理提供了「中國方案」。
城市更新：新瓶裝舊酒？還是脫胎換骨？
「舊城改造」、「棚戶區改造」、「城市更新」：傻傻分不清楚？
要聊城市更新，得先搞清楚幾個概念，不然很容易霧裡看花。過去我們常聽到「舊城改造」和「棚戶區改造」，那它們跟現在的「城市更新」有什麼不一樣？
簡單來說，「舊城改造」就像給城市做個美容，哪裡不好看就修修補補，包括再開發、整治、保護三個層面。再開發就是徹底拆掉重建；整治則是拆除部分建築，修繕有價值的結構，再新建一些必要的設施；保護則是針對保存良好的建築進行維護，基本不做改動。
「棚戶區改造」則是針對那些破舊、擁擠、存在安全隱患的房屋進行改造，目的是改善居民的居住條件，解決他們的住房問題。同時，也能帶動投資、促進消費，可謂一舉多得。
而「城市更新」，則是前兩者的升級版，涵蓋範圍更廣，目標也更全面。它不僅僅是物質上的改造，更包括經濟、社會、生態等多方面的重構。它追求的是城市土地整治目標的多元化和綜合性。
城市更新的ABCD：申報、規劃、實施、分紅，環環相扣？
那麼，城市更新具體是怎麼操作的呢？大致可以分為四個步驟：申報與立項、規劃編制與審批、實施階段和利益分配階段。
首先，要確定哪些區域需要進行城市更新。通常來說，如果存在以下情況，就可以啟動城市更新：城市基礎設施或公共服務設施亟須完善；環境惡劣或存在重大安全隱患；現有土地用途、建築功能或資源能源利用明顯滯後於社會經濟發展要求，阻礙城市規劃實施；依法或經市政府批准需進行更新的其他情形。
接下來，就是編制詳細的規劃，並經過相關部門的審批。規劃要充分考慮各方面的因素，既要符合城市發展的總體目標，又要兼顧居民的實際需求。
然後，就是進入實施階段，也就是具體的改造工作。這包括拆除、新建、修繕、綠化等等，需要投入大量的資金和人力。
最後，就是利益分配階段。城市更新往往涉及到多方的利益，包括政府、開發商、居民等等。如何公平合理地分配利益，是城市更新能否順利進行的關鍵。
政策風向標：從「棚改」到「宜居韌性智慧城」
2013年：棚戶區改造：一場「拆拆拆」的造富運動？
要說起政策風向，那可真是變幻莫測。2013年，那時候的關鍵詞是「棚戶區改造」。政府大手一揮，要拆掉那些破破爛爛的棚戶區，給老百姓蓋新房子！
這可不得了，一下子就掀起了一股「拆拆拆」的浪潮。很多開發商聞風而動，紛紛湧入棚戶區，希望能分一杯羹。結果，很多地方的房價也跟著水漲船高，不少人靠著棚戶區改造，一夜暴富。
當然，棚戶區改造也解決了不少問題。老百姓住上了新房子，生活環境也得到了改善。但同時，也引發了一些爭議，比如：拆遷補償不合理、拆遷過程粗暴等等。
2014-2019年：舊城改造：從面子到裡子，全方位升級？
到了2014年，政策的重點開始轉向「舊城改造」。政府不僅要拆掉破房子，還要對舊城區進行全方位的升級改造。
這包括：完善基礎設施、改善居住環境、提升城市功能等等。可以說，舊城改造不僅要讓城市更有「面子」，還要更有「裡子」。
這段時間，各地政府也出台了不少政策，鼓勵社會資本參與舊城改造。一些有實力的企業也紛紛加入，為舊城改造注入了新的活力。
2020年至今：國家戰略：城市更新，上綱上線？
2020年，一個新的詞彙橫空出世，那就是「城市更新」。這次，城市更新被提升到了國家戰略的高度，成為了國家發展的重要組成部分。
與之前的棚戶區改造和舊城改造相比，城市更新的內涵更加豐富，目標也更加宏偉。它不僅僅是物質上的改造，更包括經濟、社會、文化等多方面的重塑。
《中共中央關於制定國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議》明確提出，要實施城市更新行動，推進城市生態修復、功能完善工程。《2021年政府工作報告》也提出，要實施城市更新行動，完善住房市場體系和住房保障體系，提升城镇化發展質量。
這意味著，城市更新已經不僅僅是一個地方性的政策，而是上升到了國家層面的頂層設計。它將引領中國城市走向更加美好的未來。
城市更新的「八大金剛」：老舊小區、基礎設施、歷史文化…
社區層面：老舊小區：加裝電梯、適老化改造，銀髮族的福音？
城市更新可不是空中樓閣，它得落到實處，真正惠及老百姓。在社區層面，老舊小區的更新改造就是重頭戲。畢竟，很多老小區的居住條件，實在是跟不上時代的步伐了。
《意見》提出，要加強既有建築改造利用，推進城鎮老舊小區整治改造。這就意味著，政府要下大力氣，改善老小區的居住環境。
具體怎麼改？首先，對於那些存在嚴重安全隱患的房屋，要進行翻新或重建。對於缺乏必要居住設施的房屋，要進行住宅成套化改造，讓居民住得更舒服。
其次，對於那些房屋破損、管線老化的房屋，要進行修繕，重點解決下水道堵塞、水管老化破損、燃氣管道老化、暖氣管道老化破損、電路老化等問題。
最後，對於那些老齡化程度較高的住宅樓，要積極推進適老化改造，加裝電梯，修建無障礙通道，引進老年人生活照料、康復護理和老年食堂等，滿足老年人的生活需求。這簡直是銀髮族的福音啊！
城市層面：基礎設施：地下管網、海綿城市，打造「會呼吸」的城市？
在城市層面，城市更新的重點是基礎設施的建設。這些基礎設施，就像城市的血管和神經，直接關係到城市的運行效率和居民的生活品質。
《意見》明確提出，要加強城市基礎設施建設改造，全面排查城市基礎設施風險隱患。要加快城市燃氣、供水、排水、污水、供熱等地下管線管網和地下綜合管廊建設改造，完善建設維運長效管理制度。
此外，還要推進海綿城市建設，讓城市能夠像海綿一樣，吸收和釋放雨水，減少城市內澇的風險。這可不是什麼花架子，而是關係到老百姓生命財產安全的大事。
試想一下，如果城市地下管網破舊不堪，一場暴雨就讓城市變成一片汪洋，那還談什麼宜居？
社會層面：文化傳承、智慧城市：讓城市更有「人味」？
城市更新不僅僅是物質上的改造，更要注重社會層面的提升。這包括保護傳承歷史文化，以及推動城市生產生活和社會治理的數字化、綠色化、智能化。
一個城市的歷史遺蹟、文化古蹟、人文底蘊，是城市生命體的重要組成部分。城市更新不是「建新」，不是大拆大建，要堅持保護第一、應保盡保、以用促保，在城市更新全過程、各環節加強城市文化遺產保護。
同時，城市更新也要打造宜居空間，推動城市生產生活和社會治理的數字化、綠色化、智能化。要高標準高質量推進市政基礎設施建設，強化物聯網感知設備的部署與聯網監測，增強城市風險防控和治理能力。
總之，城市更新就是要讓城市散發人文魅力的同時，日益美麗宜居、安全韌性、綠色智能，成為人們高品質生活的空間。
真金白銀：城市更新，到底能砸出多少錢？
「十五五」規劃：4.48萬億的投資盛宴，誰能分一杯羹？
各位看官，說了這麼多，最實在的還是錢！城市更新這項大工程，到底能砸進去多少真金白銀？東吳證券給我們算了一筆賬，在「十五五」期間，城市更新預計至少能夠完成4.48萬億元的總投資！哇，這簡直就是一場投資盛宴啊！
這4.48萬億元，可不是一個小數字。它包括了危房改造、城鎮老舊小區整治改造、老舊街區/老舊廠區/城中村等更新改造、城市基礎設施建設改造等等。可以說，城市更新就是一個「集合體」，把各種投資需求都囊括其中。
那麼，誰能從這場投資盛宴中分一杯羹呢？當然是那些有實力、有技術、有經驗的企業了。無論是建築公司、建材公司、房地產公司，還是智慧城市解決方案提供商，都有機會在城市更新中大展身手。
中央財政：真金不怕火煉，補助資金的「槓桿效應」？
光有社會資本還不夠，政府也得掏出真金白銀來支持城市更新。中央政府通過城市更新財政補助資金進行定向補助，這可不是隨便撒錢，而是有講究的。
首先，要形成精準引導機制，明確引導城市更新的發展方向。通過實施區域差異化補助、進行分領域定向投放以及採取競爭性分配方式，確保資金用到刀刃上。
其次，要實現顯著的槓桿放大效應。中央資金投入的項目通常要求地方財政配套，並吸引社會資本參與。中央資金通過發揮「信用增級」、「收益共享」和「制度創新」的作用，有效撬動多方資金投入，從而顯著放大財政資金的帶動效應，推動更大規模的城市更新項目實施。
天風證券就指出，中央城市更新財政補助資金，就是要以點帶面產生示範效應，撬動更大的社會資本投入，讓城市更新這場大戲越唱越精彩！
投資風向標：哪些板塊將「雞犬升天」？
房地產：告別「高周轉」，擁抱「高品質」？
各位投資者，關心完大方向，接下來就要聚焦到具體的投資機會了。在城市更新的大背景下，哪些板塊將迎來春天，甚至「雞犬升天」呢？
首先，我們來看看房地產。過去幾十年，中國房地產一直奉行「高槓桿、高周轉」的模式，追求快速開發、快速銷售。但這種模式，已經走到了盡頭。
在城市更新的背景下，房地產行業將加速從高槓桿+高周轉向高質量+輕資產運營演化。未來，具備產品力、服務力與穩健運營能力的房企，將在估值體系重構中獲得優勢。而缺乏核心資源與融資能力的中小房企，則將面臨更大的出清壓力。
換句話說，房地產行業的洗牌已經開始，只有那些真正有實力的企業，才能在城市更新的浪潮中站穩腳跟。
誰在裸泳？財報數字洩天機！
那麼，如何判斷哪些企業具有投資價值呢？財報數字就是最好的照妖鏡！
2025年一季報顯示，钢铁、建筑材料、建筑装饰、房地产、公用事业等行业营业收入同比均出现负增长，家用电器、交通运输、环保行业的营业收入同比则实现正增长。从盈利能力来看，钢铁、房地产行业的净资产收益率ROE(TTM)为负值，即未实现盈利；建筑材料行业的ROE(TTM)也相对较低。
這些數字告訴我們，在城市更新的大背景下，一些傳統行業正面臨著巨大的挑戰，而一些新興行業則迎來了發展的機遇。
所以，投資者要擦亮眼睛，仔細分析財報數據，選擇那些真正具有成長潛力的企業。畢竟，在資本市場上，機會總是留給有準備的人。